کد خبر: ۳۰۰
تاریخ انتشار: ۰۸ مهر ۱۳۹۳ - ۱۷:۰۹
printنسخه چاپی
sendارسال به دوستان
بررسي آثار و دلايل كاهش۴۰ درصدي توليد مسكن
ديروز خبري به نقل از دبير كانون سراسري انبوه‌سازان منتشر شد كه در آن به كاهش توليد 40 درصدي مسكن اشاره داشت. اين فعال بازار مسكن اعلام كرده بود كه بر اساس آمارهاي ارايه شده از سوي شهرداري‌ها توليد مسكن 40 درصد پايين آمده است. فرشيد پورحاجت اينطور گفته بود:«هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در نقاط مختلف کشور ۸۰۰ هزار تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است که این آمارها از افزایش قیمت تمام‌شده مسکن حکایت دارد.»
عصر ايرانيان- ديروز خبري به نقل از دبير كانون سراسري انبوه‌سازان منتشر شد كه در آن به كاهش توليد 40 درصدي مسكن اشاره داشت. اين فعال بازار مسكن اعلام كرده بود كه بر اساس آمارهاي ارايه شده از سوي شهرداري‌ها توليد مسكن 40 درصد پايين آمده است. فرشيد پورحاجت اينطور گفته بود:«هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در نقاط مختلف کشور ۸۰۰ هزار تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است که این آمارها از افزایش قیمت تمام‌شده مسکن حکایت دارد.» فرشید پورحاجت در گفت‌وگو با فارس در پاسخ به این سؤال که در حال حاضر وضعیت ساخت‌وساز در کشور چگونه است، گفت: بالا رفتن هزینه ساخت‌وساز باعث شده تا طبق آمارهای ارائه شده از سوی شهرداری‌ها تولید مسکن 30 تا 40 درصد کاهش یابد. وی با اشاره به اینکه در کشور نیازمند تولید 2 میلیون مسکن هستیم، گفت: بازار ساخت‌وساز در رکود به سر می‌برد و سازندگان هم تمایلی به ساخت مسکن ندارند چرا که هزینه‌های ساخت بالا رفته است و دیگر ساخت و ساز توجیه اقتصادی ندارد. پور حاجت ادامه داد: مؤلفه‌های مهم و تأثیرگذار در ساخت‌وساز مثل عوارض ساختمانی و نظام مهندسی بالا رفته است و همین موارد باعث بالا رفتن قیمت تمام شده مسکن در حالیکه بازار مسکن کشش ندارد می‌شود.

با توجه به اين سخنان اين سوال به وجود مي‌آيد كه روند توليد و عرضه مسكن چرا كاهش پيدا كرده است؟ در گام بعدي بايد اينطور پرسيد كه اگر توليد مسكن به ميزان 40 درصد كاهش پيدا كرده باشد تبعات اين امر در آينده چيست؟

سياست‌هاي پولي و مالي بايد نظم بگيرند

آنطور كه كارشناسان مي‌گويند بازار و به كلي حوزه مسكن وابستگي شديدي به سياست‌هاي پولي و مالي و شاكله اقتصاد كلان دارد. اين روزها هم سياست‌هاي پولي و مالي با وجود ثبات نسبي هنوز به نظم كامل نرسيده‌اند. فردين يزداني كارشناس مسكن و ساخت‌وساز در گفت‌وگو با «عصر ايرانيان» اينطور توضيح داد:«كاهش توليد مسكن دلايل عمده‌اي مي‌تواند داشته باشد. براي يافتن آثار اين پديده اما بايد اين دلايل را در ابتدا بررسي كرد.» او ادامه داد:«يكي از اصلي‌ترين دلايلي كه مي‌توان مطرح كرد بي‌عملي و بي‌برنامه‌گي دولت در حوزه مسكن بوده است. دولت يازدهم در طول يك سال و نيم گذشته هيچ طرح و برنامه‌اي را در بازار مسكن به اجرا نگذاشته است. اگر هم طرحي مطرح شده در حد اسم بوده است. يعني دولت گفته قصد دارد مسكن اجتماعي و ... اجرا كند.» يزداني تاكيد كرد:« اينكه طرح و برنامه‌اي را اعلام كنيم خيلي با اجرا شدن و اثرگذاري آن متفاوت است. اكنون بسياري از نمايندگان مجلس هم از عباس آخوندي وزير مسكن گلايه‌مندند كه چرا برنامه‌اي براي حوزه مسكن ارايه نمي‌شود و همه‌چيز به حال خود رها شده است.»

يزداني در توضيح دلايل ديگر گفت:«از سوي ديگر ركود طولاني مدت در بازار مسكن هم مزيد بر علت شده است كه توليد مسكن به طور چشم‌گيري در كشور كاهش پيدا كند. چرا كه وقتي ركود در بازار مسكن وجود داشته باشد يعني نقل و انتقال چنداني هم صورت نمي‌گيرد. بنابراين انبوه‌ساز يا سازنده مسكن پولش را براي حفظ از ركود در حوزه‌هاي ديگري به كار مي‌اندازد.» اين كارشناس بازار مسكن معتقد است كه سرمايه نقشي اثرگذار در گردونه بازار مسكن از توليد تا عرضه دارد و وقتي سرمايه در اين ميان با اختلال مواجه مي‌شود آنوقت نوبت به كاهش توليد و عرضه مي‌رسد. يزداني خاطرنشان كرد:«اين اتفاق چندين بار ديگر هم در اين حوزه تكرار شده و پديده‌ تازه‌اي نيست. نكته ديگري كه نبايد فراموش كرد تاثير افزايش قيمت سوخت يا حامل‌هاي انرژي در گام دوم هدفمندي‌است. چرا كه افزايش قيمت سوخت افزايش قيمت مصالح ساختماني را در پي داشت. بنابراين سازندگان مجبورند مصالح را با قيمت گرانتري بخرند و خانه‌ها را هم گران‌تر بفروشند. با اين وجود بازار ركودزده جايي براي افزايش قيمت باقي نمي‌گذارد. به نوعي مي‌توان گفت عوامل متعددي دست به دست هم داده‌اند تا حوزه مسكن قفل شود.»

در عرضه مسكن به مشكل بر مي‌خوريم
پس از رديابي دلايل اين كاهش 40 درصدي توليد بايد پيگير آثار اين پديده شد. يزداني معتقد است كه اگر اين روند باز هم ادامه پيدا كند و توليد مسكن رشد پيدا نكند در سال‌هاي آينده با مشكل عرضه مسكن روبه‌رو خواهيم بود. او مي‌گويد:«بازار مسكن در كشور ما هميشه با عدم توازن توليد، عرضه و تقاضا روبه‌رو بوده است. واقعا هيچگاه نبوده كه عرضه مسكن با تقاضا متناسب بوده باشد يا اينكه عرضه از تقاضا پيشي گرفته باشد. هميشه و هميشه عرضه بسيار كم‌تر از تقاضا بوده و همين موضوع قيمت مسكن را بالا و بالاتر برده است.» اين كارشناس بازار مسكن ياداوي كرد:«اگر اين پديده تداوم پيدا كند قطعا در سال‌هاي آينده كه بازار مسكن از اين وقايع تاثير پذيرفت شاهد شكاف بيشتر عرضه و تقاضا و در نهايت افزايش دوباره قيمت مسكن خواهيم بود. بنابراين دولت بايد هرچه سريع‌تر براي اين معضل فكري كند.»

همسويي سياست‌هاي پولي و مالي الزامي‌است

كمال پورشيرازي يك كارشناس ديگر در حوزه مسكن معتقد است كه سياست‌هاي پولي و مالي براي جبران اين امر بايد همسو شوند. او مي‌گويد:«تا زمانی که همسویی در سیاست‌های پولی و مالی وجود نداشته باشد، افزون بر توقف رشد اقتصادی، باید شاهد بحران‌های پی در پی تورمی در بخش‌هایی نظیر مسکن و حتی ارز و سکه که در ماه‌های اخیر نوسانات بسیاری را تجربه کرده، باشیم. در حال حاضر بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و در مقابل میزان تقاضا برای خانه‌دار شدن با شیب تندی مواجه شده و با استناد به صحبت‌های فعالان این بازار، تقاضا برای مسکن در سال 92 به اوج خود خواهد رسید و شاید به همین خاطر بوده که قیمت مسکن طی 3 ماهه‌ی دوم سال ‌جاری افزایش مشهودی یافته است.»

 پورشيرازي خاطرنشان ساخت:« بنابراین اگر راهکارهای مناسب ارایه و اجرایی نشود، به طور قطع با توجه به تورم موجود، سونامی قیمت جدیدی ایجاد خواهد شد. البته برخی صاحب نظران معتقدند که اتفاق خاصی در بازار مسکن نیفتاده و نخواهد افتاد زیرا اگر بعد از هدفمند کردن یارانه‌ها، به طور عمومی سطح قیمت تمامی کالاها به طور متوسط مثلاً 20 درصد افزایش یابد، به طور قطع در بازار مسکن کم‌تر خواهد بود. زیرا کشش قیمتی و تقاضا در بازار مسکن کم‌تر از حمل و نقل و مواد خوراکی و سایر کالاها است و مردم اول به معیشت بها می‌دهند و در مرحله‌ی بعد به سراغ مسکن می‌روند.»

او اينطور ادامه داد:«بازار مسکن در مقایسه با دیگر بخش‌های اقتصادی همواره با تأخیر حرکت کرده است. به این صورت که این بازار نسبت به هر نوسان دیرتر از خود واکنش نشان داده و البته خروج کندتری را نیز از بحران‌ها تجربه می‌کند. در شرایط فعلی با توجه به این که بازار مسکن پیش از این نیز با رکود همراه بوده به سرعت درگیر تورم نخواهد شد. اما هم‌چنان با نوسانات قیمت دست و پنجه نرم می‌کند. همان‌گونه که پیش از این نیز پیش‌بینی شده بود، به محض اجرای برنامه‌ی هدفمند سازی یارانه‌ها، بازار اجاره‌ بها که از بازار خرید و فروش مجزا است، وارد التهاب‌هایی شد؛ به صورتی که با سایر بخش‌های اقتصادی در مسیر جهش قیمت همراهی کرد. البته بعد از چند ماه، بازار خرید و فروش مسکن نیز دچار بحران گردید که به اعتقاد بنده در صورت تداوم وضع، بازار مسکن به سمت و سوی نامطلوبی پیش می‌رفت.»

در توليد مسكن هميشه مشكل داشته‌ايم
پورشيرازي همچنين گريزي به كاهش توليد مسكن در طول سال‌هاي گذشته زد و گفت:«ما در سال‌های 87، 88 و 89 مجموعاً یک میلیون واحد مسکونی هم تولید نکردیم. در سال 91، تولید به بیش از هفتصد هزار واحد رسید، اما در سال 92 حدود سی درصد نسبت به سال قبل کاهش یافت. پس ما یک نیاز انبوه مخفی در بطن جامعه داریم؛ یعنی 5.5 میلیون خانوار ما بدون مسکن و سرپناه هستند که این مسئله به شکل‌های مختلفی مثل اسکان غیررسمی یا همان کپرنشینی و حاشیه‌نشینی شهرهای بزرگ بروز می‌کند. بی‌سرپناه بودن 5.5 میلیون خانوار، که حدود 25 درصد کل خانوارهای جامعه هستند، بسیار خطرناک است و فاجعه‌های امنیتی به وجود می‌آورد و ما را دچار چالش‌های سیاسی، اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی می‌کند.

در حاشیه‌نشینی‌ و کپرنشینی،‌ ناهنجاری‌های اجتماعی خاص حاکم است و نمی‌توان برای فرهنگ جایگاه خاصی قائل شد.» وي ادامه داد:«نكته‌اي كه در مورد تولیدکنندگان می‌خواهم عرض کنم این است که 93 درصد تولیدکنندگان مسکن ما در بخش خصوصی و 7 درصد در بخش دولتی، فعال و انبوه‌ساز هستند. 80 درصد تولیدکنندگان بخش خصوصی خرد هستند و با سرمایه‌های اندک و عموماً بدون پشتوانه یا دانش علمی خاص در تحلیل اوضاع اقتصادی، وارد بخش مسکن شده‌اند‌ و از آنجا که به‌شدت ضربه‌پذیر هستند، با بروز مشکل به‌سرعت سرمایه‌ی خود را از این بخش خارج می‌کنند. به همین دلیل است که تولید یک‌باره در سال 92، 30 تا 40 درصد به نسبت سال 91 کاهش پیدا کرد.»

 او همچنين تاكيد كرد:«در این شرایط، که نرخ تمام مصالح ساختمانی به‌شدت به قیمت سوخت متکی است و با افزایش نرخ سوخت، نرخ کلیه‌ی مصالح ساختمانی مثل فلز، گچ، سیمان افزایش می‌یابد، وضعیت انبوه‌سازان تغییری نمی‌کند. زیرا با سرمایه‌ی کلان و با برنامه وارد شده‌اند و می‌توانند با افزایش قیمت مصالح، قیمت ملک را افزایش دهند و برای هر دوره‌ای از رکود و رونق اقتصادی برنامه‌ریزی کنند؛ ولی تولیدکنندگان خرد، که 80 درصد تولید ما را به عهده دارند، چنین برنامه‌ریزی و توانی ندارند و به محض اینکه قیمت تمام‌شده‌ی ملک افزایش پیدا می‌کند، آنان نیز دچار تردید برای سرمایه‌گذاری دوباره در این بخش می‌شوند. این تردید بحران بزرگی در این بخش ایجاد می‌کند.» اين كارشناس حوزه ساخت‌وساز مسكن اينطور گفت:«از طرف دیگر، یک مزیت یارانه این است که پولی به جامعه تزریق می‌شود که حتماً در قسمت‌های جاذب استفاده می‌شود. در حال حاضر، اگر برای اقتصاد دولت برنامه‌ای ریخته شود و تزریقی به بخش‌های مختلف اقتصاد مثل صنعت، کشاورزی، نفت و بخش‌های دیگر صورت گیرد، عملاً به بخش ملک و مسکن وارد می‌شود.

 از سوی دیگر، توان خرید ناچیزی هم به بخش داخلی داده خواهد شد.» او ادامه داد:«اگر به هر شکلی برنامه‌ی اقتصادی دولت رونق بگیرد، رونق بسیار خوبی هم در بخش مسکن خواهیم داشت. چون رونق قطعاً به همراه افزایش قیمت رخ خواهد داد؛ یعنی بخشی از 5 یا 6 میلیون خانوار، که متقاضی مسکن هستند، توان اقتصادی پیدا می‌کنند؛ به‌عنوان متقاضی مؤثر وارد جامعه می‌شوند و دوباره قیمت ملک را افزایش خواهند داد، به حدی که باز هم نتوانند ملکی خریداری کنند.» وي بیان کرد: با وجود رکود کامل این بازار در سال گذشته پیش‌بینی می‌شد امسال، بازار مسکن رونق بیشتری داشته باشد اما در شش ماهه نخست رکود در این بازار همچنان ادامه داشت. وی ادامه داد: با توجه به رکود بازار نمی‌توان از رونق در شش ماهه دوم سخن گفت اما قیمت‌ها افزایش خارج از انتظاری نخواهد داشت و در حال حاضر بهترین زمان برای خرید مسکن است.

پورشيرازي با بیان اینکه در سال جاری احتمال افزایش قیمت مسکن بسیار کم است، افزود: افزایش قیمت جزئی در حد تورم و افزایش قیمت مصالح ساختمانی خواهیم داشت اما جهش قیمت خارج از انتظار پیش‌بینی نمی‌شود. او تصریح کرد: از ابتدای سال 92 تاکنون بازار مسکن دچار رکود بوده که این امر دلایل مختلفی دارد. معمولا بازار مسکن به طور دوره‌ای با افزایش قیمت، رکود و یا رونق همراه است که در این بین مسائل سیاسی،‌ اقتصادی و افزایش بیش از حد قیمت‌ها در وضعیت مسکن تاثیرگذار است. وي همچنين با اشاره به اینکه طی یکسال‌ونیم گذشته افزایش بیش از حد قیمت در بازار مسکن نداشته‌ایم، بیان کرد: قطعا سال آینده دوره رونق مسکن خواهد بود چرا که پیش‌بینی می‌شود با افزایش تقاضا، رونق بازار مسکن برمی‌گردد و با توجه به اینکه مشاغل زیادی به صنعت ساختمان وابسته‌اند با رونق مسکن مزایای زیادی نصیب آنها می‌شود.
نام:
ایمیل:
* نظر:
آخرین اخبار