چرا رؤیای خانه‌دار شدن زنده نمی‌شود؟

روایت شکست و امید در سیاست مسکن ایران
در حالی که مجلس در چهار سال اخیر با تصویب مجموعه‌ای از قوانین زیربنایی از «جهش تولید مسکن» تا «مالیات بر سوداگری»، مسیر عبور از قفل بازار مسکن را ترسیم کرده است، اما اجرای آن‌ها در هزارتوی بروکراسی دولت و مقاومت شبکه بانکی گرفتار شده است. زمین همچنان ابزار سوداگری است، بانک‌ها از تعهدات ساخت‌وساز طفره می‌روند و مالیات‌های ضداحتکار نیمه‌جان مانده‌اند؛ نتیجه آن‌که «خانه» برای میلیون‌ها خانواده ایرانی هنوز در حد رؤیاست.
موضوع مسکن یکی از مسائل اساسی مردم است در چند دهه اخیر به مسئله‌ای اقتصادی، اجتماعی و حتی امنیتی تبدیل شده است. افزایش قیمت زمین، کمبود عرضه و عدم ساماندهی بازار مسکن و ناهماهنگی میان دستگاه‌ها موجب شده خانه برای بخش بزرگی از جامعه به رؤیایی دست‌نیافتنی بدل شود.
در عموم کشورهای دنیا که توانسته‌اند مشکل مسکن با به نسبی کاهش دهند تلاش کرده‌اند که به طور همزمان عرضه و تقاضای مسکن را مدیریت کنند در این راستا در چند سال اخیر قوانینی زیرساختی مهم برای کاهش مشکلات حوزه مسکن در دو بخش افزایش تولید و عرضه مسکن و همچنین در حوزه ساماندهی تقاضا و بازار مسکن در مجلس شورای اسلامی مصوب شده است از جمله قوانین که در حوزه کمک به تولید و افزایش عرضه مصوب شده است می‌توان به قانون جهش تولید مسکن مصوب شهریور ۱۴۰۰، بخش مسکن قانون برنامه هفتم پیشرفت مصوب تیر ۱۴۰۳ اشاره کرد و در حوزه ساماندهی شفافیت بخشی به بازار زمین و مسکن هم قوانیی از جمله اصلاح ماده ۱۶۹ مکرر و ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب دی ۱۳۹۹، قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره بها مصوب تیر ماه ۱۴۰۳ و قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول مصوب تیر ۱۴۰۳ و قانون مالیات بر سوداگری و سفته بازی مصوب مرداد ۱۴۰۴ اشاره کرد.
در چنین شرایطی، وزارت راه و شهرسازی در دولت چهاردهم مأموریت یافته است تا با اجرای احکام قانونی در بخش تولید و بخش ساماندهی بازار مسکن در حوزه‌های زمین، مالیات، نظام مالی و شفافیت داده‌ای، این چرخه معیوب را اصلاح کند.
زمین؛ بنیان عدالت در تولید مسکن
در دهه‌های گذشته، زمین از یک دارایی عمومی به ابزاری برای سوداگری تبدیل شد. رشد بی‌رویه قیمت زمین در شهرها، نسبت هزینه زمین به کل هزینه ساخت را در برخی کلان‌شهرها به بیش از ۷۰ درصد رسانده است. این در حالی است که سهم محدوده‌های شهری و روستایی از کل مساحت کشور کمتر از هشت‌دهم درصد است؛ یعنی کشور هنوز ظرفیت عظیمی برای توسعه متعادل و عادلانه دارد.
در بند «ب» ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه، وزارت راه و شهرسازی مکلف شده است دو دهم درصد به ظرفیت پهنه‌های سکونتی کشور اضافه کند — معادل حدود ۳۳۰ هزار هکتار — با تراکم حداکثر ۶۰ نفر در هر هکتار. این حکم، مقدمه‌ای برای بازتعریف الگوی سکونت در ایران است؛ از توسعه فشرده آپارتمان‌نشینی در کلان‌شهرها به سمت گسترش سکونتگاه‌های حیاط‌دار و کم‌تراکم در اراضی جدید است و مهمترین نکته واگذاری زمین به مردم است. اما تجربه سال‌های گذشته، از طرح مسکن مهر تا نهضت ملی مسکن، نشان داده که تصدی‌گری مستقیم دولت در ساخت‌وساز نه‌تنها کارآمد نیست بلکه منجر به کندی پروژه‌ها و افزایش هزینه‌ها می‌شود. به همین دلیل، سیاست جدید وزارت راه و شهرسازی مطابق قانون باید بر واگذاری زمین‌های آماده‌سازی‌شده به مردم و سپردن فرآیند ساخت به خود متقاضیان متمرکز باشد. در این الگو، دولت نقش سیاست‌گذار و ناظر را دارد و مردم و بخش خصوصی، مدیریت ساخت را بر عهده دارند و با استفاده از ظرفیت پیمانکاران محلی، مسکن تولید می‌شود.
نظام مالی و بانکی؛ گره اصلی در تأمین منابع ساخت
در صورتی واگذاری زمین در جای مناسب به مردم، بسیاری از آحاد مردم با بهره‌گیری از ظرفیت سازندگان محلی و با تامین مالی و ساخت تدریجی در مسیر خانه‌دار شدن قرار می‌گیرند اما اگر شبکه بانکی هم همراهی لازم را داشته باشد و تسهیلات ساخت به مردم بدهد فرایند تولید مسکن سرعت بیشتری می‌یابد.
در این راستا قانون جهش تولید مسکن، شبکه بانکی را مکلف کرده است تا حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی خود را به بخش ساخت‌وساز مسکن اختصاص دهد. اما عملکرد بانک‌ها در این زمینه فاصله زیادی با هدف قانونی دارد. تاکنون بیش از ۱.۹ میلیون واحد مسکونی به بانک‌ها برای دریافت تسهیلات معرفی شده ولی تنها حدود یک میلیون قرارداد منعقد شده است.
در حالی‌که طی سه سال اخیر باید حدود دو هزار همت تسهیلات بانکی به مسکن اختصاص می‌یافت، آمارها نشان می‌دهد کل پرداختی‌ها به ۵۰۰ همت هم نرسیده است. این ناترازی، باعث شده بخش مهمی از پروژه‌های نهضت ملی با کندی مواجه شوند.
طبق تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، سازمان امور مالیاتی موظف است از بانک‌های متخلف مالیات بگیرد و بر اساس بند «ب» ماده ۵۴ قانون برنامه هفتم توسعه، بانک مرکزی باید رشد ترازنامه بانک‌های بی‌تعهد را کاهش داده و ظرفیت آن را به بانک‌های فعال در پرداخت تسهیلات مسکن منتقل کند. اما هنوز این ابزارها اجرایی نشده است.
در همین حال، حجم کل تسهیلات بانکی در اقتصاد کشور رو به رشد است. فقط در سال ۱۴۰۲ بیش از ۵۶۵۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت شده که نسبت به دو سال قبل ۲۵ درصد افزایش دارد. با این وجود، سهم بخش مسکن از این رقم ناچیز بوده است. بخشی از این منابع حتی به پروژه‌های غیرمولد مانند مجتمع‌های تجاری بزرگ اختصاص یافته؛ چنان‌که در سال ۱۴۰۲ بیش از ۶۳ هزار میلیارد تومان پایه پولی صرف پروژه ایران‌مال شد؛ رقمی که از کل منابع مالی مسکن مهر در طول چهار سال بیشتر است.
بانک‌ها علاوه بر این، منابع هنگفتی را به شرکت‌های زیرمجموعه خود اختصاص داده‌اند. در سال ۱۴۰۰ بیش از ۲۹۲ همت به شرکت‌های وابسته و ۱۶۵ هزار میلیارد تومان وام به کارکنان خود پرداخت کرده‌اند، در حالی که کل تسهیلات بخش مسکن در همان سال کمتر از ۲۰۰ همت بوده است.
به باور کارشناسان، اصلاح ساختار بانکی و اجرای واقعی تعهدات، پیش‌شرط اصلی جهش در تولید کشورمان است. رشد ضریب فزاینده پولی از ۲ در دهه ۱۳۶۰ به ۷.۴ در سال ۱۴۰۲ نشان می‌دهد قدرت خلق پول در نظام بانکی چندبرابر شده، اما در خدمت نیازهای واقعی جامعه قرار نگرفته است.
مالیات در بخش زمین و مسکن؛ ابزار مهار سوداگری و بازتوزیع منابع
با وجود این، حل مسئله مسکن تنها با واگذاری زمین و پرداخت تسهیلات ساخت آن ممکن نیست؛ بلکه نیازمند شفافیت در مالکیت، جلوگیری از احتکار و ایجاد نظام مالیاتی مؤثر است. در همین نقطه است که محور دوم سیاست‌های دولت باید توجه به سیاست‌های طرف تقاضا و سامان‌دهی بازار مسکن باشد.
در کنار سیاست‌های زمین و بانک، وزارت راه و شهرسازی تأکید ویژه‌ای بر اصلاح و اجرای مالیات‌های بخش مسکن باید داشته باشد. مهم‌ترین این ابزارها عبارت‌اند از:
۱ مالیات بر خانه‌های خالی (ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم)
۲ مالیات بر عایدی سرمایه در بخش زمین و مسکن
۳ مالیات بر معاملات مکرر و احتکار زمین و واحدهای مسکونی
هدف از این مالیات‌ها، نه درآمدزایی برای دولت، بلکه جلوگیری از احتکار و بازگشت زمین و مسکن به چرخه تولید است.
مالیات بر خانه‌های خالی برای نخستین‌بار در سال ۱۳۹۴ تصویب شد اما به دلیل فقدان داده‌های دقیق و سامانه جامع، اجرای آن تا سال ۱۴۰۰ ممکن نبود. اکنون با راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان، شناسایی واحدهای خالی ممکن شده است. اطلاعات به‌دست‌آمده از این سامانه مبنای صدور برگه‌های مالیاتی و اعمال سیاست‌های کنترلی قرار می‌گیرد.
از سوی دیگر، قانون مالیات بر سفته بازی و سوداگری که پس از سال‌ها بحث در مجلس تصویب شده، نقطه عطفی در سیاست زمین و مسکن محسوب می‌شود. این قانون با هدف مقابله با سفته‌بازی، سود ناشی از خرید و فروش مکرر ملک و زمین را مشمول مالیات می‌کند و عملاً سرمایه‌گذاران را به سمت فعالیت‌های مولد از جمله ساخت‌وساز سوق می‌دهد.
کارشناسان اعتقاد دارند این مالیات‌ها در کنار توسعه سامانه املاک و شفافیت مالکیت، می‌تواند به تدریج رفتار بازار را تغییر دهد و زمین را از کالای سرمایه‌ای به کالای تولیدی تبدیل کند.
سامانه ملی املاک و اسکان؛ بستر شفافیت و اجرای قانون
یکی از پروژه‌های زیربنایی وزارت راه و شهرسازی در دولت سیزدهم، تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان است؛ سامانه‌ای که برای نخستین‌بار امکان اتصال کد ملی به کد پستی را فراهم کرده است.
پیش از این، هیچ پایگاه داده‌ای وجود نداشت که بتوان از آن برای سیاست‌گذاری مؤثر در حوزه مسکن، کنترل اجاره یا اجرای مالیات‌ها استفاده کرد. اکنون با راه‌اندازی این سامانه، بیش از ۵۰۰ میلیون رکورد اطلاعاتی از دستگاه‌های مختلف تجمیع و پالایش شده و اطلاعات سکونتی بیش از ۱۵ میلیون خانوار به‌طور مستقیم تأیید گردیده است.
روزانه بیش از ۱۰۰ هزار خوداظهاری جدید در این سامانه ثبت می‌شود و بیش از ۹۰ درصد جمعیت کشور از طریق ارتباط کد ملی و کد پستی شناسایی شده‌اند.
اجرای کامل مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و حتی سیاست‌های حمایتی مسکن، بدون این سامانه ممکن نیست. به همین دلیل، تشکیل کارگروه دائمی هماهنگی دستگاه‌ها و اتصال همه سازمان‌ها — از شهرداری‌ها و ثبت اسناد گرفته تا سازمان مالیاتی — به این سامانه باید در دستور کار قرار بگیرد.
شفافیت داده‌ای نه‌تنها ابزار مالیاتی است بلکه زیربنای سیاست‌گذاری اجتماعی و اقتصادی در حوزه مسکن محسوب می‌شود. از این پس، برنامه‌های واگذاری زمین، شناسایی متقاضیان واقعی و حتی طرح‌های بازآفرینی شهری می‌تواند با داده‌های دقیق و قابل استناد انجام شود.
ثبت رسمی و پیش‌فروش؛ پیوند اعتماد عمومی و تأمین مالی
در کنار اصلاح نظام بانکی و مالیاتی، یکی از محورهای مهم دولت در حوزه مسکن، اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است. این قانون، بازار مسکن را از فضای سنتی و غیرشفاف به سمت ثبت الکترونیکی، نظارت‌پذیر و قابل پیگیری هدایت می‌کند.
بر اساس ماده ۱۴ این قانون، تمامی قراردادهای پیش‌فروش باید به‌صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. این الزام دو هدف کلیدی دارد:
اول، جلوگیری از کلاهبرداری و فروش‌های صوری در پروژه‌های ساختمانی؛
دوم، ایجاد بستر امن برای جمع‌آوری منابع مردمی در قالب پیش‌فروش قانونی.
در واقع، پیش‌فروش رسمی می‌تواند به یکی از راه‌های تأمین مالی سالم برای ساخت مسکن تبدیل شود. در شرایطی که بانک‌ها از ایفای تعهدات خود سر باز می‌زنند، جذب سرمایه‌های خرد مردم در قالب قراردادهای رسمی پیش‌فروش، هم منابع جدیدی برای ساخت فراهم می‌کند و هم اعتماد عمومی را بازمی‌گرداند.
پیش‌فروش رسمی در کنار ثبت الکترونیکی معاملات در سامانه املاک و مستغلات، سه فایده بزرگ دارد:
۱ حمایت حقوقی از خریدار و جلوگیری از کلاهبرداری‌های ملکی
۲ تسهیل تأمین مالی پروژه‌ها از محل آورده‌های مردم
۳ شفاف شدن جریان معاملات و کاهش سوداگری در بازار
در سال‌های اخیر وزارت راه و شهرسازی از راه‌اندازی نسخه جدید سامانه ثبت الکترونیکی معاملات املاک و مستغلات (موسوم به «خودنویس») خبر داده که در هماهنگی با سازمان ثبت اسناد، بستر ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش و خریدوفروش را فراهم می‌کند. این اقدام، تکمیل‌کننده حلقه شفافیت در بازار مسکن است.
جمع‌بندی و مسیر پیش‌رو
ترکیب سه سیاست اصلی «زمین عادلانه، مالیات بازدارنده و نظام مالی پاسخ‌گو» نقشه راه وزارت راه و شهرسازی برای عبور از بحران مسکن است.
مسئله مسکن تنها با ساخت انبوه حل نمی‌شود؛ نیازمند اصلاح عمیق در ساختارهای اقتصادی است که زمین و اعتبار را از انحصار خارج و به سمت نیاز واقعی مردم هدایت کند.
وزارت راه و شهرسازی باید تلاش کند با اتکا به داده، قانون و عدالت، مسکن را از کالای سوداگرانه به کالای سکونتی بازگرداند. اجرای دقیق مالیات‌ها، الزام بانک‌ها به ایفای وظیفه قانونی، توسعه سامانه املاک و تسهیل پیش‌فروش رسمی و واگذاری زمین به مردم، می‌تواند مسیر خروج از بحران را هموار کند.
تا زمانی که زمین و تسهیلات در دست گروهی محدود باقی بماند، خانه همچنان رؤیای دوردست میلیون‌ها خانواده خواهد بود. اما اگر سیاست‌گذاران با تکیه بر شفافیت و قانون، زمین را به مردم و اعتماد را به بازار بازگردانند، مسکن دوباره می‌تواند به مأمن امن هر ایرانی تبدیل شود.